Общество

Почем нынче жилплощадь?

Печать
Почем нынче жилплощадь?

Рынок недвижимости в Донецке, два-три года назад практически не подававший признаков жизни, сейчас постепенно возрождается к жизни. Строить оптимистические прогнозы еще рано, однако уже сейчас можно с уверенностью заявить, что некоторое оживление в сфере сделок с недвижимостью все же наблюдается. Мы решили узнать, сколько сегодня стоит жилье в Донецке и как изменится стоимость квадратных метров в ближайшем будущем.

За сколько продают?

Сегодня купить однокомнатную квартиру в Донецке можно за четыре тысячи долларов. По такой цене выставляют на продажу жилье в прифронтовых районах: Кировском, Петровском, Киевском, Куйбышевском. Как правило, это квартиры без ремонта, за те же «квадраты», но уже облагороженные придется заплатить на 2–4 тысячи долларов дороже.

«Цены по сравнению с довоенными снизились, причем очень сильно, – комментирует ситуацию адвокат юридической компании «Коллегия юристов Донбасса» Павел Косован. – Если раньше в Донецке двухкомнатную квартиру можно было купить за пятьдесят–шестьдесят тысяч долларов, то сейчас за нее просят пятнадцать–двадцать. Конечно, это усредненная цена, потому что стоимость напрямую зависит от срочности продажи, планировки, состояния жилья и ближайшей инфраструктуры. Например, мне известен случай, когда в Киевском районе удобно расположенную трехкомнатную квартиру с неплохим ремонтом и бытовой техникой продали за семнадцать тысяч долларов».

Средние цены на недвижимость в Донецке по районам («хрущевка», жилое состояние)*

Район 1-комн. кв. 2-комн. кв. 3-комн. кв.
Буденновский 10500 13500 20000
Ворошиловский 13500 20000 25000
Калининский 12000 18000 19000
Киевский 10300 16000 20000
Кировский 7250 12600 13300
Куйбышевский 9400 13200 15000
Ленинский 9600 13500 15000
Петровский 7500 10500 12000
Пролетарский 8400 12900 14500

     *Цены приведены в у.е. (1 у.е. = $1). Статистические данные взяты из интернет-источников www.olx.ua, www.domik.ua.

Самые дорогие однушки традиционно в центре. За крупногабаритную квартиру в новострое общей площадью порядка 50 кв. м нынче просят 30–32 тысячи долларов. Самое дорогое предложение, которое мы нашли на вторичном рынке, – 25 тысяч долларов за однокомнатную «сталинку» с «полным фаршем», то есть мебелью и техникой.

Однокомнатные квартиры 2018«Как и до войны по ценам на жилье лидирует Ворошиловский район, хотя я бы не сказал, что разрыв очень большой, – отмечает Павел Косован. – На второе место после Ворошиловки сейчас вышел Буденновский район, в частности микрорайоны Цветочный и Донской. Поскольку, они «тихие», туда произошел отток жителей из обстреливаемых зон. Спрос на жилье вырос, а с ним поднялись и цены».

На вопрос, кто покупает сегодня жилье, риэлторы отвечают: состоятельные дончане и россияне. И те, и другие рассматривают приобретение недвижимости как выгодное вложение средств, поскольку, видимо, уверены, что рынок начнет расти, и нынешние вложения окупятся сторицей.

Правда, тут нужно держать ухо востро, особенно покупая квартиры в новостроях. Не все из выстроенных до войны высоток были сданы в эксплуатацию, а без этого получить разрешительные документы на жилье невозможно.

«В моей практике был случай, когда люди, решившие купить жилье в новострое, столкнулись с проблемой: им отказали в выдаче техпаспорта. Причина – дом не был сдан в эксплуатацию. Так что я советую тем, кто намерен обзавестить квартирой в новострое, обязательно обращать внимание на этот момент», – говорит Павел Косован.

По его словам, отсутствие такого заключения делает невозможной регистрацию права собственности на недвижимость.

Что сдерживает развитие?

Бесспорно, основной причиной, из-за которой тормозится развитие рынка недвижимости в Донецке, являются военные действия. Все понимают: в таких условиях риск потерять деньги слишком велик. Ведь в результате обстрела в любой момент можно вмиг лишиться вновь приобретенной собственности или потерять в цене из-за ее повреждения.

Однако помимо внешних, рост рынка недвижимости сдерживают и внутренние факторы. Один из них – проволочки с оформлением разрешительных документов.

«Люди не готовы ждать по полгода получения того же техпаспорта, – считает Павел Косован. – Да, сейчас открылось «единое окно», ускорившее процесс получения документов, однако полностью это проблему не решило. Срок выдачи бумаг хоть и сократился, но по-прежнему остается довольно продолжительным – два–три месяца. Кроме того, не все дончане еще знают о существовании Единого регистрационного центра и продолжают напрямую обращаться в БТИ и Регистрационную палату, где приходится выстаивать огромные очереди. Жизнь идет своим чередом: люди получают наследство, дарят недвижимость, продают ее. Процесс идет постоянно, а государственные органы с этим наплывом не справляются».

Решение данной проблемы эксперт видит во введении платной услуги быстрого оформления документов. На вырученные деньги БТИ и Регистрационная палата могли бы нанять дополнительный персонал, что значительно ускорило бы выдачу бумаг и уменьшило очереди.

Есть и другая причина, по которой рынок недвижимости демонстрирует сегодня низкую динамику развития. Государство установило новые нормы расчета налога на недвижимость. До войны участники сделки платили налог с суммы, которую сами же и указывали в договоре купли-продажи. Чтобы уменьшить расходы, они сознательно занижали ее размер.

Продавец и покупатель оказывались в выигрыше, чего нельзя сказать о государстве. Теперь же налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости жилья. Приведем пример. При покупке квартиры стоимостью в миллион рублей (17700 долларов) если продавец — резидент Республики (человек, зарегистрированный на территории ДНР), то покупатель заплатит 5% налога от рыночной стоимости, то есть 50 тысяч рублей. Если продавец не резидент (человек, не зарегистрированный на территории ДНР), то покупателю придется выложить из своего кармана 10% налога, то есть 100 тысяч рублей. Согласитесь, это существенно удорожает покупку. Добавьте к этому еще комиссию риэлторов, которые берут за свои услуги не менее тысячи долларов, и станет понятно, что окончательная сумма на 10–20 процентов превысит первоначальную.

Безусловно, возврат к прежней системе, когда налоги начислялись на сумму, указанную в договоре участниками сделки, – не выход. Но, возможно, стоит пересмотреть ставку налога? Хотя бы на то время, пока ситуация в Республике окончательно не стабилизируется.

Прогнозы на будущее

Давать прогнозы в условиях, когда в любой момент военные действия могут активизироваться, не возьмется ни один эксперт. Хотя большинство из них сходятся во мнении: при нынешнем положении дел рынок будет расти. Медленно, постепенно, без значительного повышения ставок, но все-таки расти. Основные тенденции останутся прежними. Вследствие низкой покупательской способности и высокой степени рисков спрос на дешевое жилье по-прежнему будет более высоким, чем на дорогие квартиры. Хотя предложений о продаже жилья высокого ценового сегмента станет больше, поскольку собственники таких квартир, оставшиеся по ту сторону разграничения, с ростом цен на жилье будут стараться его реализовать. Другими словами, если война не внесет свои коррективы, нынешние тенденции на рынке недвижимости сохранятся.

Виктория Анина